INVESTIR

Comment choisir le bon dispositif fiscal pour vous et vos proches ?

Dans l’optique d’encourager la construction de nouveaux logements en France, la défiscalisation immobilière permet aux citoyens d’investir dans le logement de le louer pour bénéficier de réduction d’impôts.  

Ces avantages fiscaux accordés par l’Etat aident à payer le minimum d’impôts sur le revenu pendant une durée définie par le dispositif choisi. 

De nombreux régimes fiscaux vous permettront de développer votre patrimoine : Investissement locatif en Loi Pinel, le statut LMNP ou loi Censi Bouvard. 
Ce sont des investissements immobiliers qui peuvent optimiser votre patrimoine transférable, augmenter le revenu de retraite et réduire les impôts annuels. Il s'agit de trouver la meilleure solution pour votre projet et votre environnement patrimonial. 


  • Investissement locatif en Loi Pinel
Promulguée par la Ministre de l'Immobilier, Sylvia Pinel en septembre 2014, elle vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt, dans le cas où vous achetez une maison neuve dans le but d’un investissement locatif. La loi Pinell est mise en œuvre par le gouvernement et vise à encourager la construction de logements locatifs en France. 

Avantages de La Loi Pinel :
  1. Réduction d'impôts : Comparée aux autres dispositifs de défiscalisation, comme les lois Duflot et Scellier, la Loi Pinel propose un taux de réduction d'impôt, allant jusqu'à 21% de votre investissement locatif. 
  2. Garanties de l'investissement immobilier neuf 
  3. Rentabilité de l'investissement locatif 

Tableau récapitulatif des formules de défiscalisation proposées par la Loi Pinel :
 
Formule Descriptif
Un engagement de 6 ans pour une réduction de 12 %
  • 6 ans de location obligatoire de votre bien neuf  

  • 12 % de réduction sur votre investissement Pinel, soit 36 000 € de réduction d’impôt 

Un engagement de 9 ans pour une réduction de 18 %
  • 9 ans de location obligatoire de votre bien neuf 

  • 18 % de réduction sur votre investissement, soit 54 000 € de réduction d’impôt 

Un engagement de 12 ans pour une réduction de 21 %
  • 12 ans de location obligatoire de votre bien neuf 

  • 21 % de réduction sur votre investissement, soit 63 000 € de réduction d’impôt 


Exemple :

Pour un investissement de 300 000 € voici les résultats en réduction d’impôt selon chaque formule : 
  • Formule 1 : 36000 € d’économie d’impôt soit 6000 € par an pendant 6 ans. 

  • Formule 2 : 54000 € d’économie d’impôt soit 6000 € par an pendant 9 ans. 

  • Formule 3 : 63000 € d’économie d’impôt soit 5250 € par an pendant 12 ans. 

 
Zones éligibles à la Loi Pinel : 
 

Zone A bis : La zone A bis est composée de Paris et sa banlieue, soit 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.   
  
 Zone A : Elle se compose de Paris (hors zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de Genève, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et d’autres communes où le prix des logements à la location est très élevé.  

 
 Zone B1 : Dans la zone B1 se trouvent les agglomérations où la demande en logements est très élevée, ainsi qu’une partie de Paris qui n’est pas située en zone A bis et A, et les départements d’Outre-Mer.  

  
 Zone B2 : Elle contient les villes-centres de certaines grandes agglomérations, les zones de Paris qui ne sont pas comprises dans les zones A bis, A et B1, ainsi que plusieurs communes où les demandes sont élevées. Y figurent également les communes de Corse non situées en zones A ou B1.  Cette zone n’est plus éligible à la loi Pinel depuis 2020. 

  
 Zone C : La zone C englobe le reste du territoire national, soit les villes hors zones A bis, A, B1 et B2. Les communes situées en zone C ne sont plus éligibles à la loi Pinel. 




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  • Investissement locatif LMNP
Un investissement immobilier dit en « Location Meublée Non Professionnel » (ci-après LMNP) consiste à faire l’acquisition d’un appartement déjà équipé de meubles pour objectif de le louer par la suite à un tiers. 
Cet appartement sera géré par un gestionnaire spécialisé, pendant une période allant de 9 à 12 ans, sous contrat renouvelable. Il sera alors intégré dans une résidence avec services sur un marché identifié (seniors, tourisme, étudiants ou personnes âgées dépendantes EHPAD). 
 
Avantages du LMNP :
  1. Contrairement à d’autres régimes fiscaux, le statut LMNP permet d’habiter le bien immobilier en question, tout en le louant. Par le LMNP vous pourrez en effet occuper le bien jusqu’à 6 mois par an, tout en le louant les 6 mois restants. Ceci constitue un atout si vous souhaitez investir par exemple dans un logement neuf à la montagne ou à la mer. 
  2. Récupération de la TVA : Il est possible de récupérer la TVA pour les statuts LMP (Location Meublée Professionnel) et LMNP, pour le cas de l’acquisition d’un logement neuf se situant dans une résidence étudiante, hôtelière et d’affaires, de tourisme, ou dédiée aux séniors.   
  3. Un bail commercial est signé entre l’investisseur et le gestionnaire : Un bail commercial doit être signé avec l’exploitant de la résidence bénéficiant de trois services para-hôteliers parmi les quatre suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petit déjeuner et fourniture du linge de maison. Ce bail sera d’une durée de 9 ans minimum 
  4. Prise en charge de la gestion locative : une fois le bail commercial établi, il sécurise le versement de vos loyers et vous garantit une gestion locative complète à savoir la recherche du locataire, la rédaction du bail, l’entretien des appartements, etc. 
  5. Imputation du déficit foncier :
    1. Pour le statut LMP, la déduction du déficit foncier, c’est-à-dire lorsque les frais de propriété sont supérieurs au loyer perçu, ils seront effectifs pour tous les revenus. 
    2. Pour le statut LMNP, en plus de la dépréciation des murs et du mobilier, les charges immobilières sont également déduites des revenus locatifs. 
  6. Exonération de plus-value : Avec le dispositif LMP, votre bien immobilier est exonéré de plus-value au bout de 5 ans de détention. Dans le cadre du LMNP, l’exonération de plus-value s’effectue au régime général. 
  7. Pas de contraintes de plafonds ou de zonage 

  8. Contrairement au dispositif Scellier, ne tenant pas du système de zonage, le régime LMP ou LMNP n’est pas soumis aux plafonds de loyers ni de ressources des locataires comme pour le Scellier social.  

  9. Constitution d’un patrimoine de valeur : Investir dans un logement locatif meublé sous le dispositif LMP ou LMNP vous permet de vous constituer un patrimoine pérenne. C'est l'idéal pour accroître vos revenus, préparer pour vous une retraite plus paisible et ainsi protéger vos proches. 

 
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  • Investissement locatif Censi Bouvard
Parmi les nombreux dispositifs d’investissement, devenir loueur en meublé apparaît comme une solution très avantageuse à différents titres. Opter pour le dispositif Censi Bouvard permet ainsi de bénéficier de conditions fiscales intéressantes, de se constituer un patrimoine et de dégager des revenus complémentaires réguliers. Ce régime est applicable aux résidences de services pour étudiants et pour seniors.
Il complète le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel qui utilise le principe de l'amortissement pour générer des revenus défiscalisés.

Combien ?

La reduction d’
impôt sur le revenu allouée par le dispositif Censi Bouvard est de 11% du montant hors taxes de votre investissement sur 9 ans. De plus, vous pouvez récupérer la TVA à 20% de votre logement.
 
  • Les logements éligibles à la Loi Censi-Bouvard 2018
  • Les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2018
  • L'investissement en Loi Censi-Bouvard 2018 concerne uniquement les résidences meublées suivantes :
  1. Les résidences de tourisme classées 
  2. Les résidences avec services pour étudiants
  3. Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées
  4. Les résidences d'accueil et de soins agréées
 

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Revenus complémentaires, transmission de patrimoine, création de déficit foncier et défiscalisation…. L’évolution de la fiscalité immobilière nous a poussé à nous diversifier afin de répondre à tous vos besoins. Ainsi nous sommes là pour vous conseiller dans la constitution d’un patrimoine immobilier. Grâce à notre équipe spécialisée dans la gestion de patrimoine, nous déterminons ensemble vos projets à long terme. Selon vos ressources et votre situation, nous vous accompagnons dans votre objectif patrimonial grâce aux avantages de la location meublée non professionnelle (LMNP), du logement locatif Pinel éligible aux réductions d’impôts, mais également grâce à un complément de revenus ou de retraite, pour évoluer vers plus de confort pour vous et votre famille.