Investissement locatif : les obligations du propriétaire-bailleur

Entreprenez-vous d’investir dans l’immobilier locatif pour la première fois ? En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes soumis à certaines obligations en contrepartie des loyers perçus. Ces engagements prennent effet dès la signature du contrat de bail jusqu’à la fin de la période de location. Dès lors, en cas de manquement de ces astreintes, le locataire est en droit de saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire. Ainsi, comment allez-vous procéder ? Tour d’horizon !

  1. Proposer un logement décent

La loi du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs stipule que le propriétaire-bailleur doit mettre à disposition du locataire un logement en bon état et fonctionnel. Des critères liés à la surface, la sécurité et le confort du bien immobilier sont à prendre en compte, à l’exemple de :

  • la surface habitable : au minimum 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,2 mètres ;

  • la santé et la sécurité des locataires : accès à l’éclairage naturel et l’air libre, mécanisme de ventilation, dispositifs de sécurité (garde-corps au balcon, fenêtres…) ;

  • les équipements dédiés à un usage d’habitation : réseau électrique, espace cuisine, système d’évacuation des eaux usées, alimentation en eau potable…

  • la performance énergétique : logement moins énergivore et plus économe.

  1. Garantir un lieu d’habitation bien entretenu

Mis à part le respect des normes de décence, le propriétaire-bailleur est tenu de fournir autant une demeure soignée que des équipements en bon état de marche pendant la durée de la location. Si des réparations sont à prévoir, c’est du ressort du propriétaire d’assumer les gros travaux d’entretien, notamment :

  • les travaux de réfection des toitures et façades ;

  • les gros travaux sur les systèmes électriques et la plomberie ;

  • l’ensemble des travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement ;

  • l’entretien des menuiseries et volets ;

  • et les œuvres améliorants les parties communes.

Cependant, une entente peut se faire entre le propriétaire-bailleur et le locataire stipulant la prise en charge, par ce dernier, de certains travaux en contrepartie d’une réduction de loyer sur une durée déterminée.

  1. Assurer un usage paisible et exclusif du logement

Une fois le contrat de location signé, le bailleur doit garantir une jouissance paisible du bien au locataire. Autrement dit, il est dans l’obligation de laisser le locataire s’installer librement, de demander une autorisation au préalable en cas de travaux, d’indemniser tout défaut relatif au bien loué, ou encore de mettre à terme toute autre action susceptible de gêner le locataire. De même, le propriétaire bailleur doit assurer une occupation exclusive du logement. Dès lors, il est formellement interdit de s’introduire sans accord dans le domicile du locataire. Tout agissement qui irait à l’encontre de cette obligation est considéré comme une violation de vie privée.

  1. Octroyer tous les informations et documents indispensables

Que ce soit avant, pendant, ou après la location, communiquer des informations et transmettre des documents essentiels au bail constituent une des attributions du propriétaire-bailleur. Parmi ces éléments, on peut citer :

  • la surface habitable du logement ;

  • les extraits du règlement de copropriété ;

  • le contrat de location signé par les deux parties ;

  • le dossier de diagnostics techniques du logement : diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb, état de l’installation de gaz, état de l’installation électrique, diagnostic amiante, état des risques naturels et technologiques, état des nuisances sonores et aériennes ;

  • le dossier de diagnostics techniques relatifs aux parties communes ;

  • les quittances de loyer ;

  • les justificatifs des charges.


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