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Achat en VEFA : tout savoir sur la garantie de bon fonctionnement


Publié le 15 octobre 2021

Une acquisition dans le neuf permet à l’acquéreur de réaliser un investissement sécurisé. Grâce à la garantie de bon fonctionnement ou biennale, l’entreprise de construction s’engage à des réparations en cas de dysfonctionnement des équipements ou de non-conformité de l’ouvrage. Que couvre la garantie biennale ? Comment la mettre en œuvre ? Quand commence-t-elle ? Tour d’horizon du mode d’emploi ! 

  1. En quoi consiste la garantie de bon fonctionnement ? 

Garantie propre au programme immobilier neuf, la garantie de bon fonctionnement est une assurance obligatoire à destination des constructeurs. Définie par l’article 1792 du Code civil, elle couvre les anomalies qui affectent les équipements dissociables et démontables du logement, n’ayant pas de conséquences à sa solidité. La garantie biennale peut être actionnée à compter de la date de signature du procès-verbal de réception entre l’entreprise constructeur et l’acheteur. Valable au moins deux années consécutives, l’entrepreneur défaillant est tenu de réparer les éléments défectueux ou de fournir les équipements conformes à la description dans le cahier des charges. Le maître d’ouvrage demeure ainsi le seul bénéficiaire de la garantie de bon fonctionnement. 

  1. Les équipements couverts par la garantie biennale 

En général, la garantie biennale concerne les équipements — vendus avec le logement — considérés comme dissociables du gros œuvre, notamment des murs, du toit et des cloisons. Les équipements pris en charge par la garantie englobent ceux jugés indispensables de la vie quotidienne, notamment :  

  • la plomberie : sanitaires, système d’évacuation, ballon d’eau chaude… 

  • les menuiseries intérieures et extérieures : portes, fenêtres… 

  • les revêtements au sol et muraux : peinture, moquette, carrelage… 

  • les éléments électriques : prises, câblage… 

  • les cloisons 

  • la ventilation  

À noter que la garantie biennale ne prend pas effet en cas de dommage issu d’usures normales, de défaut d’entretien, ou encore de mauvaise utilisation des équipements. Par ailleurs, les éléments d’équipements installés par des prestataires extérieurs y sont exclus.  

  1. Comment activer la garantie biennale ?  

Afin de mobiliser cette garantie, le propriétaire se doit de vérifier méticuleusement l’ouvrage au cours de la remise des clés. Les désordres apparus pendant la réception des travaux et au cours des deux années précédant la date du procès-verbal sont pris en compte par la garantie biennale. Les vices ayant fait l’objet de réserves sont donc à signaler au plus vite à l’entreprise constructeur par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre indiquera aussi bien les éléments d’équipements concernés, le type de problèmes à résoudre, que la date d’intervention souhaitée. Cette notification écrite sera la preuve que les travaux de reprise nécessaires ont été régularisés dans les délais impartis. Quant aux délais d’exécution des travaux, ils sont définis collectivement par l’entreprise constructeur et le propriétaire.  

  1. Procédure de non-respect de la garantie 

Après l’envoi de la lettre recommandée, l’entreprise constructeur se doit normalement de donner suite à la demande. En cas d’inertie, de désaccord ou de refus d’exécution des travaux de la part de l’entreprise, le propriétaire peut procéder par une mise en demeure, pour ensuite engager une action en justice. Ainsi, le constructeur peut être soumis à exécuter son obligation ou à verser des dommages et intérêts. Devant cette situation, l’idéal serait de faire accompagner par un avocat afin de garantir au mieux les droits. De même, après une demande infructueuse, le propriétaire peut faire appel à d’autres prestataires pour finaliser les travaux concernés. 

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