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Investissement locatif : quelle imposition ? 


Publié le 11 septembre 2020

Vous avez décidé de vous lancer dans l’achat d’un immobilier neuf ou ancien, dans le but de pouvoir le louer par la suite. Comme tout revenu, les revenus générés par un investissement locatif sont soumis à l’impôt. Plusieurs dispositifs sont proposés pour alléger les factures fiscales pour encourager l’investissement immobilier, pour les locations de logements nus et meublées. Pour vous aider dans la réalisation de rentabilité, nous vous offrons des conseils pour bien choisir votre régime d’imposition. 

En bref… 

L’imposition de votre logement dépendra du type de location que vous prévoyez de faire. Vous serez soumis au régime des revenus fonciers si vous souhaitez louer un logement vide et vous serez imposé au titre des BIC ou bénéfices industriels et commerciaux si vous souhaitez louer un logement meublé. Votre régime fiscal sera défini en fonction du statut que vous aurez choisi. 

Pour le cas d’un logement nu  

Si vous décidez de louer votre logement sans meubles, deux régimes d’imposition s’appliquent, le régime micro-foncier et le régime réel. 

  • Le régime micro-foncier 

Le régime micro-foncier est appliqué si le revenu brut obtenu par la location ne dépasse pas les 15 000 € (hors charges), quelle que soit la durée de location dans l’année. Ce régime s’applique aux revenus locatifs ayant bénéficié des dispositifs Denormandie, Malraux et Pinel. Ainsi, vous ne devrez que déclarer les loyers perçus et vous bénéficierez d’un abattement de 30%. 

  • Le régime réel 

Le régime réel est appliqué si le revenu brut obtenu par la location dépasse les 15 000 €. Vous pouvez opter pour le régime réel si vos charges déductibles sont au-delà des 30% de vos revenus fonciers. Cette décision sera ainsi irrévocable pendant 3 ans. Toutefois, vous pourrez soustraire de vos loyers perçus, les charges relatives à votre logement, à savoir les intérêts de l’emprunt, les frais bancaires, les travaux de réparation…avant de calculer les impôts à payer. 

Pour le cas d’une location meublée 

Si le revenu annuel obtenu par votre location est inférieur à 23 000 €, le statut de votre location sera considéré comme une location meublée non professionnelle (ou LMNP). Vous aurez le choix entre : 

  • Le régime micro-BIC qui vous permettra de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus,  

  • Le régime réel : impôt sur le revenu évalué dans la catégorie des BIC ou impôt sur les sociétés 

  

Si vous êtes considéré comme loueur en meublé professionnel, vous avez le choix entre : 

  • Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui vous permettre de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus 

  • Le régime réel : impôts calculés après déduction des charges déductibles 

Comment faire baisser votre facture fiscale ?  

Pour un immobilier ancien, loué vide ou meublé, il est possible de réduire vos impôts. Pour optimiser votre investissement, certains mécanismes sont proposés pour baisser vos impôts. 

  1. La location vide.  

Lors de votre déclaration, il est possible de déduire de nombreuses charges. C’est le cas si :  

Vous investissez dans un bien à réhabiliter, dans ce cas, vous pourrez bénéficier de la loi Denormandie ou du Cosse ancien. 

Les charges sont nettement supérieures aux loyers perçus, dû à des travaux ou des intérêts d’emprunt élevés. 

  

  1. En location meublée. 

Dans le cadre d’un régime réel, si vous optez pour le statut LMNP, vous pouvez déduire :  

  • Les charges relatives aux travaux, aux intérêts d'emprunt… 

  • Les amortissements de vos recettes locatives.  

Si vous optez par contre, pour le régime forfaitaire du LMNP, seules 50% de vos recettes locatives ne vous sont imposées  

Cela ne vous semble pas évident ? Nous vous proposons notre accompagnement dans votre projet immobilier et vous aider à choisir le bon régime d’imposition pour votre futur logement. Contactez-nous par mail à l’adresse contact@posadas-patrimoine ou par téléphone au +33 1 87 21 15 37 pour toute demande d’informations complémentaires. 

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