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Tout savoir sur le financement de l’immobilier


Publié le 26 novembre 2020

 

  1. Le   taux   d'endettement   et   la   capacité   de financement 

  

  1. Taux     d’endettement 

Le taux d'endettement désigne la part des revenus alloués aux remboursements de prêts (crédits immobiliers ou prêts à la consommation). 

Pour souscrire à un prêt immobilier, il est communément convenu que votre revenu doit être 3 fois supérieur à la mensualité à rembourser par mois. C’est ainsi la règle des 33%. 

  

En effet, un taux d’endettement supérieur à 33% serait un risque pour le remboursement du prêt immobilier. Ainsi, l’analyse du taux d’endettement doit se faire en étudiant le profil de l’emprunteur mais surtout son « reste à vivre ». Cette analyse faite, le taux d’endettement sera réévalué à la baisse ou à la hausse. 

  

Méthode de calcul :  

Taux d’endettement = (charge d'emprunt) × 100 ÷ (revenus nets) 

  

Soit  

Charge d’emprunt = somme des mensualités des prêts existants + somme des mensualités des prêts à souscrire 

Revenus nets = revenus réguliers des emprunteurs 

  

La considération des charges et les dépenses varient d’une banque à une autre. Ainsi, le taux d'endettement peut différer d'une banque à l'autre. 

  

  1. La composition des revenus fixes :  

  • Les salaires nets (comprenant les primes ou le 13ème mois). 

  • Les revenus professionnels non-salariés (bénéfice des agriculteurs, commerçants, artisans et professions libérales). 

  • Les pensions alimentaires reçues sur décision de justice. 

  • Les autres pensions de retraite, handicap… 

  

  1. La composition des revenus spécifiques : 

  

La considération des revenus spécifiques varie selon les établissements de crédit. Ils se composent comme suit, de :  

  • Commissions: pris en compte par les prêteurs en fonction de l'ancienneté dans la fonction.  

  • Allocations familiales: elles sont considérées par les banques si elles sont encaissées pendant la durée du prêt demandé.  

  • Allocations logement : elles sont considérées comme « reste à vivre » ou peuvent réduire le taux d'endettement.  

  • Les revenus fonciers : ils sont soumis à une réduction appliquée pour compenser les absences de loyer.  

    

  1. La capacité de financement ou d’emprunt 

  

La capacité d'emprunt désigne le montant total qui peut être emprunté. Il peut être calculé en fonction de la capacité de remboursement mensuelle disponible, de la période de remboursement donnée et des taux d'intérêt pratiqués. 

Afin d'obtenir enfin un budget allouable à l'achat d'un bien immobilier, il est nécessaire de faire la somme de l’apport personnel et les frais annexes.  

  

  1. La  capacité  d'emprunt  avec  un  prêt  à  taux  zéro : 

  

La capacité de financement pour le cas d’un prêt à taux zéro est plus complexe. Elle prend en compte la zone géographique du bien immobilier, les différents prêts liés au projet, etc… 

  

De plus, les conditions de remboursement du prêt à taux zéro dépendent des revenus des personnes qui vivront, comme résidence principale, le bien financé, de l’apport, mais aussi, de la valeur du bien. 

  

Tout cela doit être intégré, par lissage des crédits, dans un plan de financement.  

  

En réalité, il n'est pas possible de calculer la capacité d'emprunt avec un prêt à taux zéro à partir d'une capacité de remboursement. C’est pour cela que nous vous offrons notre aide pour effectuer le calcul de votre capacité de financement et votre taux d’endettement. 

 

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