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Guide immobilier : rentabilité dans le Pinel 


Publié le 15 octobre 2020

Investir dans l’immobilier neuf fournit des avantages considérables surtout grâce à la loi Pinel. Elle offre une réduction d’impôts sur le revenu allant de 12% à 21%. Malgré ce profit, l’investisseur ne doit pas s’éloigner de son objectif principal qui est de rentabiliser son investissement grâce aux revenus générés par la location. Voici quelques critères qui concourent à la rentabilité d’un investissement dans le Pinel :  

Le choix d’un bon emplacement  

Il est judicieux de privilégier les villes qui possèdent un marché immobilier dynamique, où la demande locative est plus forte par rapport à l’offre. Il s’agit de Paris et de sa banlieue composée par des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise, l’Ile-de-France, la Côte d’Azur, l’agglomération genevoise et les métropoles de plus de 250 000 habitants. Il faut également miser sur l’attractivité du quartier et s’assurer de l’accès aux transports, aux services et diverses commodités. Outre la rentabilité locative, ces paramètres garantiront le potentiel de plus-value du bien immobilier en cas de revente.  

La fixation d’un prix attractif  

Fixer un prix attractif, c’est fixer un prix compétitif et rentable qui permet de faire face à la concurrence. Pour ce faire, l’investisseur doit procéder à une analyse du marché pour connaitre les prix du loyer dans la zone où il décide d’investir.  Le calcul du prix doit prendre en compte le plafonnement du loyer imposé par la loi Pinel. En 2020, le prix du m² est limité à 17,43 € pour la zone A bis, 12,75 € pour la zone A, 10,44 € pour la zone B1 et 9,07 € pour la zone B2.  

Une rentabilité locative nette entre 3 et 4,5% 

La rentabilité locative sert d’indicateur clé pour démontrer la performance d’un investissement immobilier. Pour cela, le taux de rentabilité locative nette est celui auquel il faut se référer. Ce ratio s’obtient en faisant le rapport entre le montant de l’investissement du bien immobilier et le montant des loyers en une année moins les charges, les taxes foncières, et les impôts. Pour justifier l’investissement dans le Pinel, il doit varier entre 3 et 4,5% car un taux en dessous mettra l’investisseur dans une mauvaise posture. On peut également comparer ce résultat avec la moyenne de la ville où se trouve le bien immobilier. 

Un taux de rendement interne (TRI) net de 6% au minimum  

Le TRI exprime l’intérêt maximum qu’un investissement puisse rapporter, compte tenu des ressources engagées dans son exécution.  C’est un ratio net d’impôt, net de charges de propriété et net de charges liés aux travaux d’entretien, réparation et maintenance. Le TRI net doit être au moins 6% pour assurer un résultat fructueux en termes de location. Il est à noter, toutefois, qu’il est possible qu’il augmente si les taux d’intérêt sont en hausse durant une certaine période.  

La revente du bien immobilier dès la fin de la période déterminée  

Le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans pour profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel. Dès la fin de cette période, il peut le céder même si son crédit immobilier n’arrive pas encore à son échéance. Cette stratégie permet d’améliorer la rentabilité de l’investissement, mais pour miser sur la sécurité, il est préférable d’opter pour une revente après 12 ans. Dans ce cas, l’heureux ex-proprio devra payer la totalité de son crédit avec la somme obtenue.  

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